עלויות גבוהות מראש – רכישת דירה דורשת הון עצמי משמעותי מראש, בדרך כלל 25% ממחיר הדירה, בנוסף לעלויות נלוות כמו מס רכישה, עמלות תיווך, עורך דין ושיפוצים אפשריים.
התחייבות ארוכת טווח – משכנתא היא התחייבות לטווח ארוך, לרוב 20-30 שנה, שעלולה להכביד על התקציב החודשי ולהגביל את הגמישות הפיננסית.
הוצאות תחזוקה ומיסים – כבעל דירה, אתם אחראים על כל הוצאות התחזוקה והתיקונים, בנוסף לביטוחים שונים.
חוסר גמישות גאוגרפית – בעלות על הדירה עלולה להגביל את היכולת שלכם לעבור למקום אחר בעקבות הזדמנויות תעסוקה או שינויים אישיים, מבלי לעבור תהליך מכירה מורכב.
סיכון שוק – כמו כל השקעה, רכישת דירה חושפת אתכם לסיכוני שוק. ירידה במחירי הנדל"ן עלולה להשאיר אתכם עם נכס ששווה פחות מהחוב עליו.

יתרונות שכירות והשקעת ההון העצמי
גמישות מרבית – שכירות מאפשרת לכם גמישות לעבור בקלות יחסית למקום אחר בהתאם לצרכים המשתנים שלכם, הן האישיים והן המקצועיים.
אין עלויות תחזוקה גבוהות – כשוכרים, רוב עלויות התחזוקה המשמעותיות הן באחריות בעל הדירה, מה שמפחית הוצאות בלתי צפויות.
השקעה מגוונת – במקום להשקיע את כל ההון העצמי בנכס אחד, אתם יכולים ליצור תיק השקעות מגוון בשוק ההון, שעשוי להניב תשואה גבוהה יותר בטווח הארוך ולפזר סיכונים.
נזילות גבוהה יותר – השקעות בשוק ההון בדרך כלל נזילות יותר מנדל"ן, מה שמאפשר לכם גישה מהירה לכספים במקרה הצורך.
חיסכון בעלויות עסקה – אין צורך לשלם מס רכישה, ריביות ועמלות שונות.

חסרונות שכירות והשקעת ההון
אי ודאות ועליית מחירים – דמי השכירות עלולים לעלות לאורך זמן, ואין לכם שליטה על החלטות בעל הדירה לגבי חידוש החוזה.
אין בניית הון דרך תשלומי השכירות – בניגוד לתשלומי משכנתא, תשלומי שכירות אינם בונים הון עצמי – הכסף "יורד לטמיון" מבחינת בניית נכסים.
תנודתיות בשוק ההון – השקעות בשוק ההון חשופות לתנודתיות גבוהה יותר מנדל"ן בטווח הקצר, וישנם מחזורי שוק שבהם התשואה עלולה להיות נמוכה או שלילית.
אין סנטימנט רגשי – לרבים, הבעלות על דירה היא חלק מהגשמת "החלום הישראלי" ומספקת תחושת ביטחון ושייכות שקשה לכמת במונחים כספיים.
אין מינוף פיננסי – כשוכרים, אינכם נהנים מהמינוף הפיננסי שמספקת המשכנתא, המאפשר לכם להשתמש בכסף של אחרים (הבנק) להשקעה ארוכת טווח.

מה משתלם יותר?

• יחס מחיר שכירות – ככל שמחיר הדירה גבוה ביחס לדמי השכירות השנתיים, כך רכישה פחות משתלמת.
• עלויות מימון – ריבית המשכנתא משפיעה משמעותית על כדאיות הרכישה.
• אופק השקעה – ככל שאופק ההשקעה ארוך יותר, כך גדל היתרון לרכישה.
• התשואה החזויה בשוק ההון – תשואה גבוהה יותר מגדילה את היתרון של אסטרטגיית השכירות וההשקעה.
• תחזית לעליית מחירי הנדל"ן – ציפייה לעליית מחירים מהירה מחזקת את כדאיות הרכישה.

אז מה נכון לי?
ההחלטה צריכה להתקבל על סמך הנסיבות האישיות והפיננסיות של כל אדם:

• האם אתם מתכננים להישאר באותו אזור לטווח ארוך?
• האם אתם מעוניינים ביציבות וביטחון?
• האם יש לכם יכולת להתמודד עם עלויות בלתי צפויות?
• האם ערכים אישיים של בעלות וקביעות חשובים לכם?
• האם יש לכם הון עצמי מספק לרכישה בלי לפגוע בחסכונות אחרים?
• האם חשוב לכם לשמור על נזילות גבוהה?
• מה מידת הידע וההבנה שלכם בשוק ההון ונכונות להתמודד עם תנודתיות?

דוגמה לניתוח כלכלי
אופציה א – רכישת דירה
שווי נכס לרכישה – 2,500,000 ₪
הון עצמי קיים – 850,000 ₪
מימון בנקאי – ריבית משוקללת 5.3%
החזר חודשי ממוצע – 9,000 ₪ (למשך 30 שנה)
עליית ערך דירה – 3% לשנה

אופציה ב – שכירות + תיק השקעות
תשואה ממוצעת – 7% (נטו)
תשלום שכירות – 7,500 ₪

חישוב כדאיות בעוד 20 שנה
אופציה א:
שווי הנכס – 4,500,000 ₪ (לאחר 20 שנים)
יתרת משכנתא – 850,000 ₪
תשלומי ריבית והצמדה – 1,400,000 ₪
הון נקי – 2,250,000 ₪

אופציה ב:
הון עצמי – 3,280,000 ₪ (רווח בעוד 20 שנה)
תשלום שכירות מצטבר – 2,000,000 ₪ (כולל עלייה שנתית של 1%)
הון נקי – 1,300,000 ₪

בהשוואה בין שתי האופציות, בהינתן הנתונים המצוינים וללא התחשבות בגורמים נוספים, נראה כי כדאיות רכישת דירה היא הכלכלית ביותר.